Immobilien als Kapitalanlage zur Altersvorsorge

Sie zahlen in die gesetzliche Rentenversicherung ein, und/oder haben eine zusätzliche private Rentenversicherung, vielleicht sogar staatlich gefördert (Betriebliche Altersvorsorge, Rürup-Rente, Riester-Rente).

Welche Nettorente (nach Abzug von Steuern und ggf. Kranken-/Pflegeversicherung) ist in Ihrer Situation ausreichend, um Ihren Altersvorsorgeansprüchen zu genügen?

Und dies am besten noch inflationsbereinigt, also unter Berücksichtigung des Kaufkraftverlustes!

Das Problem der Rente

Schauen Sie in Ihren jährlichen Rentenbescheid der gesetzlichen Rentenversicherung, so finden Sie die folgenden Zeilen:


„Bitte beachten Sie, dass von der Rente auch Kranken- bzw. Pflegeversicherungsbeiträge sowie gegebenenfalls Steuern zu zahlen sind.“

Quelle: aus einer Renteninformation 2020 der Deutschen Rentenversicherung


Und weiter unten:


Zusätzlicher Vorsorgebedarf

Da die Renten im Vergleich zu den Löhnen künftig geringer steigen werden und sich somit die spätere Lücke zwischen Rente und Erwerbseinkommen vergrößert, wird eine zusätzliche Absicherung für das Alter wichtiger („Versorgungslücke“). Bei der ergänzenden Altersvorsorge sollten Sie – wie bei Ihrer zu erwartenden Rente – den Kaufkraftverlust beachten.“

Quelle: aus einer Renteninformation 2020 der Deutschen Rentenversicherung


Die Deutsche Rentenversicherung weist auf drei Umstände hin, die bedacht werden sollten:

  1. Sie sind als Rentnerin bzw. Rentner einkommensteuerpflichtig und zahlen in den meisten Fällen zumindest einen Teil Ihrer Kranken- und Pflegeversicherung.
  2. Die Renten steigen geringer als die Löhne, wodurch eine Lücke zwischen Erwerbseinkommen und späterer Rente entsteht.
  3. Die voraussichtliche Rente verliert an Kaufkraft (Stichwort Inflation).

Auch bei der zusätzlichen Vorsorge, z. B. in Form der staatlich geförderten Rentenversicherungen (BAV, Rürup, Riester), ergibt sich, nach Abzug Ihrer Steuern und Beiträgen für Kranken- und Pflegeversicherung und unter Berücksichtigung der Inflation, eine entsprechend niedrigere Versorgung.

Aus diesen Gründen hat ein Großteil der Bevölkerung weiteren Vorsorgebedarf.

Möglichkeiten der zusätzlichen Vorsorge

Schauen wir uns die gängigen Möglichkeiten zur zusätzlichen Vorsorge an, so kristallisieren sich drei große Bereiche heraus:

  • Klassische Bankanlagen
  • Wertpapiergeschäft – Aktien, Investmentfonds, Anleihen
  • Immobilien als Kapitalanlage

Die Chancen und Risiken dieser drei Möglichkeiten haben wir bereits in unserem Beitrag "Einen größeren Betrag in Immobilien anlegen" näher erläutert und gehen daher an dieser Stelle nicht weiter darauf ein.

Die vermietete Immobilie als Altersvorsorge

In diesem Beitrag möchten wir Ihnen erläutern, warum die vermietete Immobilie eine gute Möglichkeit ist, um zusätzlich für Ihren Ruhestand vorzusorgen.

Ein großer Vorteil: Sie fangen nicht wie beim Sparen bei Null an, sondern mit einem hohen Vermögenswert, auf dem die Wertentwicklung stattfindet.

Ihr eingesetztes Geld vermehrt sich

Ihr eingesetztes Geld vermehrt sich beim Kauf einer Immobilie deutlich schneller als bei jeder anderen Geldanlage.

Das liegt daran, dass Sie sich das Geld für den Kauf einer Immobilie von einer Bank leihen und von Einnahmen profitieren, die aus einer viel größeren Geldanlage stammen.

Nutzen Sie den Hebeleffekt

Gehen wir beispielsweise davon aus, dass Sie über ein Startkapital von 10.000€ verfügen. Legen Sie das Geld jetzt an (z. B. in Wertpapiere) und erzielen eine Rendite von 5%, dann haben Sie einen Gewinn von 500€/Jahr.

Kaufen Sie aber eine Eigentumswohnung zum Preis von 100.000€, so leihen Sie sich zusätzlich zu Ihrem Startkapital diese 100.000€ von der Bank - Ihre 10.000€ setzen Sie ein für die Kaufnebenkosten. Bei einer Mietrendite von 5% auf die 100.000€ ergibt das 5.000€ Mieteinnahmen/Jahr. Davon müssen Sie aber noch Zinsen an die Bank (2.000€) und weitere Kosten für die Wohnung (1.000€) bestreiten. Bleibt ein Gewinn von 2.000€ (den Sie zur Tilgung Ihres Darlehens einsetzen und damit Ihr Vermögen aufbauen) oder von 20% Eigenkapitalrendite auf Ihr eingesetztes Startkapital von 10.000€. Und das bei einer Gesamtkapitalrendite von 5%!

Natürlich ist diese Rechnung stark vereinfacht. Trotzdem wird hier deutlich, wie Ihr Startkapital „gehebelt“ wird. Das ist auch der Grund, warum Sie Immobilien möglichst mit einem hohen Darlehensanteil finanzieren sollten, vor allem in Zeiten von niedrigen Zinsen.

Die Inflation “arbeitet” für Sie

Ein weiterer Vorteil: Die Inflation wird als Immobilienbesitzerin bzw. Immobilienbesitzer zu Ihrem Freund und “arbeitet” für Sie.


“Die ermittelten Beträge sind - wie alle weiteren späteren Einkünfte (z.B. aus einer Lebensversicherung) - wegen des Anstiegs der Lebenshaltungskosten und der damit verbundenen Geldentwertung (Inflation) in ihrer Kaufkraft aber nicht mit dem heutigen Einkommen in dieser Höhe vergleichbar (Kaufkraftverlust). So werden bei einer Inflationsrate von beispielsweise 1,5 Prozent pro Jahr bei Beginn Ihrer Regelaltersrente 100 EUR voraussichtlich nur noch eine Kaufkraft nach heutigen Werten von etwa 73 EUR besitzen.” (Anmerkung: Beginn der Regelaltersrente in diesem Bescheid am 01.04.2041)”

Quelle: aus einer Renteninformation 2020 der Deutschen Rentenversicherung


Ist die Inflation bei der Entwicklung Ihrer Rente und für angespartes Geld ein schwer kalkulierbares Problem, wird sie bei aufgenommenen Darlehen zum Vorteil. Denn auch Ihr offener Darlehensbetrag ist Jahr für Jahr von der Inflation betroffen und verliert an Wert.

Sachwert als zusätzlicher Inflationsschutz

Häuser und Wohnungen sind Sachwerte, d.h. Sie haben einen echten, konkreten (“greifbaren”) Wert. Daher gelten diese als wertbeständig und schützen Sie zusätzlich vor der Inflation.

Immobilienpreise entwickeln sich in der Phase der Geldentwertung in der Regel gegenläufig und steigen im Wert, Mieten können Sie dem Inflationsverlauf entsprechend erhöhen.

Dazu kommt, dass Wohnen ein Grundbedürfnis ist und es in Deutschland tendenziell einen Mangel an Wohnraum gibt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch und Sie können davon ausgehen, dass auch auf längere Sicht die Mieten steigen werden.

Die monatliche Rate wird für Sie bezahlt

Der dritte große Vorteil: Die monatliche Rate wird für Sie bezahlt - zumindest ein großer Teil davon. Zum einen erhalten Sie eine monatliche Miete, die zur Tilgung des Darlehens und später dann als zusätzliche Rente dient, zum anderen profitieren Sie von Steuervorteilen.

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist aus steuerlicher Sicht vor allem dann interessant, wenn Sie gut verdienen und hohe Steuern zahlen. Als Vermieter können Sie einen großen Teil der Kosten Ihren Mieteinkünften gegenüberstellen, dies sind z. B.

  • Zinsen für das Immobiliendarlehen,
  • die Kaufnebenkosten,
  • ein fester Prozentsatz auf die Anschaffungskosten und
  • Reparatur- und Verwaltungskosten.

Übersteigen die Kosten die Mieteinkünfte, mindert das Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Vorsicht! Kaufen Sie nicht emotional

Aber Vorsicht: Lassen Sie sich bei der Auswahl und dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage nicht von Ihren Emotionen und persönlichen Bedürfnissen leiten!

Mit der häufigste Fehler, den Sie machen können - vor allem wenn es sich um Ihre erste Kapitalanlageimmobilie handelt - ist nach einer Wohnung zu suchen, in der Sie am liebsten selbst wohnen würden.

Eine emotionale Herangehensweise verleitet dazu, zu teuer zu kaufen und kann die Zielgruppe zu sehr eingrenzen. Eine nüchterne Betrachtung der Zahlen, Daten und Fakten ist daher sehr wichtig für eine erfolgversprechende Investition. Beispielsweise sprechen 2,5 bis 3,5 Raum-Wohnungen mit guter Raumaufteilung die größte Zielgruppe an und sind tendenziell einfacher zu vermieten.

Gemeinsam finden wir die passende Immobilie

Ein geschulter Blick von außen kann also helfen. Vor allem, weil so ein Investment immer eine ganz persönliche Sache ist und zu Ihrer Lebenssituation und Ihrem finanziellen Rahmen passen sollte.

In unserer persönlichen Beratung berücksichtigen wir Ihre persönlichen Voraussetzungen und begleiten Sie von der Wahl des passenden Immobilientyps, über die Auswahl des Standortes, die Berechnung der Wirtschaftlichkeit bis hin zum Kauf des passenden Objektes.

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